تعتبر المعادى من المناطق الفريدة فى قلب القاهرة لانها رمزا للهدوء و المساحات الخضراء وهى من افضل مناطق الاستثمار العقاري لكون معظم الأجانب يقيمون بها وهذا يؤدى إلى ارتفاع اسعار الإيجارات ، خاصة بمناطق سرايات المعادى ودجله
حدود واشتراطات منطقة المعادي
المعتمدة من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية
طبقًا للقانون رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية
2011
-1 حدود المنطقة ذات القيمة المتميزة بضاحية المعادي و نطاقات الحماية
1-1 توصيف الحدود
الحد الشمالى: يبدأ من نهر النيل شارع مستشفى القوات المسلحة ، مرورًا بشارع 164 ، ثم ▪
جنوبًا مرورًا بشارع 9 ، ثم شرقًا شارع صلاح الدين حتى شارع 70 ، ثم امتداد شارع 70
شرقًا حتى شارع أحمد زكى، ثم جنوبًا بشارع أحمد زكى حتى شارع السلام ، ثم شرقًا شارع
السلام، ثم شارع العربى (شمال نادى المعادى)، ثم جنوبًا شارع عبد المنعم رياض، ثم شارع
النادي الجديد (شمال محطة الأقمار الصناعية)، ثم جنوبًا شارع اللاسلكى (شرق محطة الأقمار
الصناعية) حتى شارع الزهراء وحتى الأوتوستراد.
.( كما هو موضح فى الخريطة المرفقة (شكل 1
الحد الشرقى : طريق الأوتوستراد من نفق الزهراء حتى مخر سيل وادي دجلة. ▪
الحد الغربى : نهر النيل من كوبرى طرة حتى شمال مستشفى القوات المسلحة بالمعادى. ▪
الحد الجنوبى : مخر سيل وادي دجلة وكوبرى طرة حتى كورنيش النيل. ▪
2-1 نطاقات الحماية
تتضمن هذه الحدود ثلاثة نطاقات حماية هى:
نطاق ( أ ) يضم معادى السرايات ودجلة المعادى ▪
نطاق (ب) يضم منطقة حدائق المعادى، والمثلث المحصور بين شارع سكة حديد ▪
المحاجر غربا، و شارع 257 شرقا.
1
نطاق ( ج) يضم باقى نطاق المنطقة المتميزة. وهو يتضمن ثلاثة جيوب متدهورة عمرانيًا ▪
، وهى:
- معادى الخبيرى: حدها الشرقى شارع 9. وحدها الجنوبى شارع 154 . وحدها الغربى
شارع 105 من تقاطعه مع شارع 154 حتى تقاطعه مع شارع 155 ، ثم شارع 155
حتى شارع محمد مجاور، ثم غربًا شارع محمد مجاور، ثم شارع 106 . وحدها الشمالى
شارع يوسف مدبولى، ثم شارع 155 حتى شارع 9
- المنطقة جنوب غرب معادى الخبيرى: حدها الشرقى شارع 155 ، وحدها الجنوبى شارع
151 ، وحدها الغربى الحدود الخلفية (الشرقية) للقطع المطلة على شارع 103 ، وحدها
الشمالى شارع نور الدين.
- المنطقة غرب نادى المعادى: حدها الشرقي شارع أحمد زكى، ثم شارع أحمد نافع،
وحدها الجنوبي شارع 77 ، وحدها الغربى شارع 14 ب، ثم شارع عواد نافع، ثم شارع
12 ، ثم شارع التعاون حتى تقاطعه مع شارع 70
.( وذلك طبقًا للخريطة المرفقة ( شكل 2
-2 اشتراطات عامة
1-2 طبقًا للباب الثانى الخاص بالتنسيق الحضاري فى القانون رقم 119 لسنة 2008
ولائحته التنفيذية - المادة ( 33 ) من الفصل الثاني من القانون، الخاص بالمناطق ذات
القيمة المتميزة:
تحدد المناطق ذات القيمة المتميزة بناء على اقتراح الجهاز وطبقا للاشتراطات التي " ●
يضعها للحفاظ على هذه المناطق ، ويصدر بها قرار من المجلس الأعلى للتخطيط
والتنمية العمرانية. لا يجوز إقامة أو تعديل أو تعلية أو ترميم أي مبان أو مشروعات
أو منشآت ثابتة أو متحركة، ولا وضع إشغالات مؤقتة أو دائمة ، ولا تحريك أو نقلعناصر معمارية أو تماثيل أو منحوتات أو وحدات زخرفية في الفراغات العمرانية
العامة في المناطق المشار إليها بالفقرة السابقة ( فى القانون) إلا بعد الحصول علي
2
ترخيص بذلك من الجهة الإدارية المختصة، وللمجلس الأعلى للتخطيط والتنميةالعمرانية أن يشترط الحصول على موافقة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري في
بعض المناطق التي يصدر قرار بتحديدها".
يحظر إقامة أي إنشاءات في الفراغات العامة والمفتوحة أو الشوارع والميادين " ●
داخل المنطقة ينتج عنها تداخل مع الصورة البصرية لواجهات المباني مثل كباريالمشاة والطرق العلوية للسيارات أو الإعلانات واللافتات الإرشادية التي تقطع
الشوارع والميادين".
لا يجوز الترخيص بالاستعمالات الملوثة الضارة بالعقارات ذات القيمة المتميزة مثل " ●
الورش والمخازن والمحلات التجارية إلا فى الأماكن المصممة لذلك أص ً لا، مع السماحبإعادة توظيف تلك العقارات في الأغراض التي لا تتطلب تغييرات تؤثر على
عناصر العقار المعمارية".
2-2 يجب ألا تظهر هوائيات وأطباق الاستقبال وأى ت ر كيبات فنية على السطح من
الشارع، حيث يجب أن يكون ارتفاعها أقل من ارتفاع الدروة وأن تثبت على أرضية
السطح. وفى حالة الاضطرار لاستخدام هوائيات أكبر، تثبت بعيدًا عن حافة السطح
بحيث لا تري من الشارع.
3-2 يتم الالتزام بما ورد فى دليل أسس ومعايير التنسيق الحضارى للمباني والمناطق
التراثية والمعتمد من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية.
-3 النسيج العمرانى
1-3 لا يجوز تقسيم أو تجزئة قطع الأراضى فى نطاقى ( أ ) و( ب)، ولا يجوز بناء أكثر
من مبنى واحد على قطعة الأرض الواحدة.
2-3 يحظر الاستقطاع بغرض البناء أو أي غرض آخر لأي أجزاء من المسطحات الخضراءوالحدائق سواء الخاصة أو العامة أو الفراغات البينية والممرات التي تفصل بين
المباني، أو تغيير استخدمها.
3
-4 هدم وإعادة بناء المباني
1-4 لا يجوز الترخيص بأعمال هدم مبان أو منشآت قبل مراجعة موقف العقار من التسجيل
في قوائم حصرالعقارات طبقا للقانون رقم 144 لسنة 2006 ولائحته التنفيذية.
2-4 يجب علي الوحدة المحلية المختصة تصوير واجهات أي مبني آيل للسقوط ومحصور
طبقا للقانون 144 لسنة 2006 ، تصويرا فوتوغرافيًا متكام ً لا قبل هدمه.
5 الطابع المعمارى
1-5 الواجهات
1-1-5 مواد النهو والتشطيب الخارجية مماثلة للمستخدمة بالمباني التراثية المسجلة
بالمنطقة مثل الحجر الطبيعى أو الطوب الظاهر أو بياض الحجر الصناعي أو
Earth Colours ( بياض خارجي بألوان الطبيعة (بيج بدرجاته/ الرمادي بدرجاته
بكامل الواجهة أو Curtain Walls 2-1-5 لا يجوز عمل واجهات ستائر زجاجية معلقة
استخدام بانوهات الألومنيوم والزجاج وغيرها من المواد المصقولة اللامعة.
2-5 التركيبات الفنية
لا توضع مواسيرالصرف الصحي والمياه والغاز وأجهزة ودكتات التكييف على الواجهات
المطلة على الشوارع. عند الضرورة يتم حجبها بواسطة معالجات معمارية متوافقة مع
التصميم المعماري أو وضعها علي أسطح المباني بالنسبة للدور الأخير.
3-5 الأسوار
تكون الأسوار حول قطع الأراضي مفرغة ومحاطة بسياج نباتي، بارتفاع لا يزيد عن
2 متر وفي حالة وجود جلسة للسور لا يزيد ارتفاعها عن 50 سم من سطح الرصيف.
4
4-5 الفتحات
يتم توحيد ألوان الزجاج وإطارات الفتحات فى كامل واجهة المبنى باستخدام الزجاج ●
الشفاف أو الزجاج المدخن ، ولا يسمح باستخدام الزجاج العاكس.
لا يسمح باستخدام فتحات الواجهة فى الأدوار فوق الأرضي والميزانين في العرض ●
التجاري.
-6 المباني الجديدة
1-6 إشتراطات البناء بنطاق ( أ ) : معادى السرايات
1-1-6 ارتفاعات المبانى: لا يزيد ارتفاع المبني عن ثلاثة أدوار متكررة فوق دور
الأرضي أو مثل عرض الشارع أيهما أقل.
2-1-6 نسبة البناء: لا تزيد نسبة البناء عن 50 ٪ من مساحة الأرض الكلية.
3-1-6 الردود: يجب ترك مسافة من حد الأرض لا تقل عن خمسة أمتار من حد
الجار فى جميع الجهات ولا تقل عن ثلاثة أمتار من حد الشارع.
ويسمح بزيادة مسطح المباني فى الأدوار فوق الدور الأرضى بما لا
يزيد عن 10 % من المسطح المسموح بالبناء عليه للدور الأرضي،
وبما لا يزيد عن بروز 1.2 م من الواجهات المطلة على الشوارع
وعن 1 متر من الواجهات المطلة على جار.
4-1-6 يجب توفير حديقة للمبنى لا تقل عن 30 ٪ من مساحة الأرض الكلية ، ولايجوز
تبليط هذه المساحة أو استخدامها كجراج.
5-1-6 لا يجوز إنشاء بدروم على مساحة تزيد عن 50 ٪ من مساحة الأرض لإتاحة
الفرصة لزراعة ونمو الأشجار بالحديقة. وتشمل هذه النسبة منحدر الجراج.
6-1-6 يجب توفير أماكن لإيواء السيارات طبقًا لما ورد بالقانون 119 لسنة 2008
ولائحته التنفيذية.
5
2-6 اشتراطات البناء بنطاق ( ب)
1-2-6 بالنسبة لارتفاعات المبانى و نسبة البناء و الردود، يتم الالتزام بما ورد فى
الاشتراطات البنائية لتقاسيم أراضى شركة المعادى للتنمية و التعمير.
2-2-6 يجب إنشاء جراج لتوفير أماكن إيواء للسيارات بحد أدنى مكانين
إنتظار للوحدة السكنية الواحدة .
3-2-6 يسمح باقامة خدمات علي السطح للسلالم والمصاعد والتكييف بمسطح لا يزيد
عن ربع المسطح المبنى بالدور الأرضى، وارتفاع لا يزيد عن 2.5 متر.
3-6 إشتراطات البناء بنطاق ( ج )
1-3-6 بالنسبة لإرتفاعات المبانى و نسبة البناء و الردود، يتم الالتزام بما ورد فى
الاشتراطات البنائية لتقاسيم أراضى شركة المعادى للتنمية والتعمير.
2-3-6 يجب إنشاء جراج لتوفير أماكن إيواء للسيارات بحد أدنى مكانين إنتظار للوحدة
السكنية الواحدة طبقا للقانون 119 لسنة 2008
3-3-6 يسمح بإقامة خدمات علي السطح للسلالم والمصاعد والتكييف بمسطح لا يزيد عن ربع
المسطح المبنى بالدور الأرضى، وارتفاع لا يزيد عن 2.5 متر.
4-3-6 بالنسبة للجيوب المتدهورة عمرانيا داخل النطاق (ج)، يتم االإعفاء من اشتراطات الردود
الجانبية و نسبة لبناء، مع الالتزام بشروط الارتفاع.
-7 المباني القائمة المسجلة طبقًا لقانون رقم 144 لسنة 2006
1-7 العقارات المسجلة يطبق عليها مستويات التصنيف الواردة في دليل أسس
ومعاييرالتنسيق الحضاري للمباني والمناطق التراثية، وهي:
- مستوي (أ ): مباني ومنشآت يتم الحفاظ على جميع عناصرها الداخلية والخارجية
مع السماح بترميمها وتوظيفها.
6
- مستوي (ب): مباني ومنشآت يتم الحفاظ على واجهاتها ويسمح بعمل بعضالتعديلات في الواجهات غير المطلة على شوارع ، كما يسمح بعمل تعديلات
داخلية لازمة لإعادة تأهيل وتوظيف المبنى ورفع كفاءته ، بشرط عدم الإخلال
بالسلامة الإنشائية له.
- مستوي (ج): مباني ومنشآت يتم الحفاظ على واجهاتها فقط ويسمح فيها طبقًا لوضع
المبنى بأحد التصرفات الثلاثة التالية:
- إجراء تعديلات شاملة للأجزاء خلف الواجهات يمكن أن تصل إلى الإزالة
الكاملة وإعادة البناء بما لا يزيد هن ارتفاع الواجهات الأصلية بشرط عدمالإخلال بالسلامة الإنشائية لها وبعد موافقة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري
على التصميم قبل البدء في التنفيذ.
- يسمح بالامتداد الأفقي على الأراضي الفضاء التابعة للمبنى طبقًا
للاشتراطات البنائية لكل منطقة مع عدم البناء أمام واجهات المبنى الأصلي
المطلة على شوارع.
- يسمح بالامتداد الرأسي على المبنى الأصلي على ألا يزيد هذا الامتداد عندور واحد ولا يزيد ارتفاعه عن ارتفاع دور المبنى الأصلي مع مسافة ردودأفقية على جميع واجهات الشوارع بنفس مسافة ارتفاع الدور، بشرط عدم
الإخلال بالسلامة الإنشائية للمبنى.
2-7 توضع لافتة على واجهة كل مبنى مسجل تحمل اسم المبنى وتاريخ إنشاءه واسم
المعماري المصمم وسبب ورقم تسجيله.
3-7 التركيبات الفنية
لا توضع أجهزة ودكتات التكييف على الواجهات المطلة على الشوارع الرئيسية. ●
يتم حجب مواسير الصرف الصحي والمياه والغاز بواسطة معالجات معمارية متوافقة مع ●
التصميم المعماري، أو وضعها علي أسطح المباني بالنسبة للدور الأخير.
7
-8 المبانى القائمة غير المسجلة
1-8 ترميم و تعديل الواجهات: في حالة ترميم أو تعديل واجهة المبنى، تطبق الاشتراطات
1- الواردة في البند رقم 5
2-8 التركيبات الفنية: لا توضع أجهزة ودكتات التكييف على الواجهات المطلة على
الشوارع. وبالنسبة لمواسير الصرف الصحي والمياه والغاز، وعند الضرورة يتم
حجبها بواسطة معالجات معمارية متوافقة مع التصميم المعماري أو وضعها علي أسطح
المباني بالنسبة للدور الأخير.
3-8 الإمتداد الأفقى والرأسى: يسمح بالامتداد الأفقي والرأسي للمباني القائمة طبقًا للحد
الأقصي المسموح به في اشتراطات النطاق التابع له ،مع مراعاة التوافق مع تصميم
الواجهات الأصلية للمبنى.
-9 الاستعمالات والأنشطة
فى نطاقى ( أ ) و( ب) لا يجوز الترخيص بالاستعمالات الحرفية والتجارية إلا فى الشوارع
:( التجارية الآتية كما هو موضح فى الخريطة المرفقة ( شكل 1
- شارع 162 : من التقاطع مع شارع 9 وصولا إلى التقاطع مع شارع مصر حلوان
الزراعي
- شارع 105 : من ميدان الحرية وصولا إلى التقاطع مع شارع 162
- شارع 151 : من التقاطع مع شارع مصر حلوان الزراعي وصولا إلى ميدان الحرية
- شارع 153 : من ميدان الحرية وصولا إلى التقاطع مع شارع 9
- شارع 9: من كوبري طرة وصولا إلى التقاطع مع شارع 159
- شارع عبد المنعم رياض: من التقاطع مع شارع العربي وصولا إلى التقاطع مع شارع
سكة حديد المحاجر
- شارع 77 : من التقاطع مع شارع عبد المنعم رياض وصولا إلى التقاطع مع شارع
أحمد زكي
8
- شارع 257 : من ميدان النادي الجديد وصولا إلى ميدان كلية النصر
- شارع 216 : من التقاطع مع شارع النادي الجديد وصولا إلى ميدان النصر
- شارع 233 : من التقاطع مع شارع مساكن نيركو وصولا إلى التقاطع مع شارع 200
- 10 واجهات المحلات
1-10 يجب الالتزام بالفتحات الأصلية المخصصة للمحلات طبقا للتصميم الأصلي لواجهة
العقار. مع ضرورة الاحتفاظ بالحوائط الخارجية الأصلية للمبنى من حيث الخامات
والألوان والتشطيب وعدم تغطية جوانب الأكتاف للمبني.
2-10 عند تلف أي أجزاء أصلية من واجهة المبنى قبل أو أثناء تجهيز المحل يجب ترميمها
وإعادتها لما كانت عليه محاكاة للشكل الأصلي للعقار وعناصره المعمارية.
3-10 يجب وضع اللافتات الخاصة بأسماء المحلات في المكان المخصص لها داخل مساحة
فتحة واجهة المحل
- 11 الطابع العمراني
1-11 يجب الحفاظ على الطابع العمراني التراثي للمعادي.
2-11 يجب الالتزام بنسبة 50 % كحدائق فى حالة تحويل استعمالات الأراضى للمناطق
الصناعية أو الخدمية إلى إسكان أو مناطق تجارية.
3-11 يجب ألا تزيد مسطحات المبانى فى الأندية عن 10 ٪ من مسطح الأرض ، ولا
يصرح فيها باستغلال الأرض فى البناء لغير أنشطة النادى.
- 12 التشجير
1-12 يتم إعداد قوائم بالأشجار المعمرة والمتميزة والنادرة بمنطقة المعادى بواسطة لجنة
مشتركة من المحافظة والجهاز القومى للتنسيق الحضارى، والاستعانة بمشاركة
9
ممثلين من المجتمع المدنى المهتمين فى هذه اللجنة.
2-12 يحظر قطع الأشجار المسجلة بالقوائم المذكورة سابقا والأشجار التى يزيد عمرها عن
عشرين عامًا أو التى يزيد قطرها عن 25 سنتيمترا سواء فى الشوارع أو الحدائق
العامة أو الخاصة.
3-12 يحظر التقليم الجائر للأشجار.
4-12 يحظر تقليم الأشجار الواقعة في الفراغات العامة بأشكال هندسية لتناقض ذلك مع
التميز الطبيعى للضاحية. ويقتصر التقليم على إزالة الأفرع المصابة أو التالفة للحفاظ
على توازن الأشجار ومنع التداخل الضار لها.
5-12 لا يسمح بوضع أى أسوار حول المساحات الخضراء العامة والمفتوحة بالشوارع
والميادين وحدائق أرصفة الشوارع السكنية.
6-12 عند إحلال الأشجار يجب زراعة نفس نوع الشجرة الأصلية، وعند إضافة الأشجار
الجديدة يراعى زراعة أشجار من نفس النوعيات الأصلية المتواجدة بالشارع والمنطقة.
-13 الأرصفة و الطرق
1-13 لا يزيد ارتفاع الرصيف عن 15 سم.
2-13 توحيد معالجة الأرصفة من حيث نوع التشطيب و المواصفات و القياسات. ولايجوز
معالجة الأرصفة من حيث نوع التشطيب بمواد ذات أسطح مصقولة وناعمة معالاعتماد على المواد المصنوعة خصيصًا للأرصفة والمعالجة لمنع الانزلاق وتسمح
بتصريف مياه الأمطار. ( مثل بلاطات الستيل كريت ...وغير ذلك). كما لا يسمح
بعمل البردورات الخرسانية المصبوبة في الموقع (مع استخدام البردورات من الحجر
أو البازالت).
3-13 فى الشوارع السكنية يتراوح عرض ممر المشاه المبلط بالرصيف بين 0.8 و -, 1
متر ويتم زراعة باقى الرصيف.
4-13 الحفاظ على جميع عناصر الفرش التراثية للمنطقة من أعمدة إضاءة وغير ذلك.
10
5-13 يلزم معالجة وإصلاح المطبات بالأرصفة والشوارع (المرمات) دون تشويه أو إتلاف
لماحولها، على أن يكون ذلك باستخدام نفس مواد التشطيب للعناصر الأصلية بالموقع.
6-13 يتم تنفيذ أماكن لعبور المشاة والمعاقين وذوي الاحتياجات الخاصة علي الأرصفة.
7-13 يتم الالتزام بدليل أسس ومعايير التنسيق الحضاري للطرق والأرصفة.
- 14 شاطئ النيل بواجهة المعادى
1-14 يمثل شاطئ النيل منطقة حماية بيئية تنحصر بين طريق الكورنيش والنهر.
2-14 يحظر البناء بأى شكل من الأشكال على شاطئ ومسطاح الني ل . ويسمح بإقامة
برجولات خفيفة ومقاعد لخدمة المشاة.
3-14 يجب ألا يقل عرض الرصيف على شاطئ النيل عن 4 أمتار.
4-14 يراعى تسهيل الوصول الآمن إلى رصيف شاطىء النيل للمشاه من خلال إشارات
المرور.
5-14 لا يصرح بالمراسى لأى نوع من المراكب الثابتة التى تحجب رؤية النيل عن المشاة.
6-14 يجب ألا يحجب سور الكورنيش رؤية النيل.
7-14 يتم الإلتزام بدليل أسس ومعايير التنسيق الحضاري للمناطق الشاطئية.
- 15 اشتراطات إجرائية
بالنسبة للمبانى الواقعة داخل نطاق أ ، تلتزم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط
والتنظيم المنصوص عليها في قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 بالحصول علي موافقة الجهاز
القومى للتنسيق الحضارى قبل إصدار التراخيص بالمنطقة.
11
12
13